Как взыскивается неустойка по договору долевого участия

Перед тем как перейти к освещению вопроса, касающегося взыскания неустойки по договору долевого участия, необходимо отметить, что  с 01 июля 2019 года планируется на законодательном уровне отменить заключение договоров долевого участия при возведении новых объектов недвижимости. Но на дату написания статьи, они все еще действуют.

В этой статье постараемся максимально полно осветить, как осуществляется взыскание неустойки с Застройщика, в случае несвоевременной передачи недвижимости Дольщику.

Что собой представляет договор долевого участия?

В соответствии с законодательством РФ под термином «договор долевого участия» (ДДУ) понимается соглашение между девелопером (строительной компанией) и дольщиком. Согласно условиям ДДУ:

  • дольщик возлагает на себя обязательства передать застройщику определенную сумму денег с целью приобретения части площади возводимого многоквартирного дома (МКД);

30.12.2004 года вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ, который регулирует все отношения, возникающие между застройщиком и дольщиком.  По сей день названый закон является одним из основных законодательных актов, которыми должны руководствоваться, как застройщики, так и дольщики.

Нередко, чтобы сэкономить на строительных расходах и избежать ответственности перед дольщиком, застройщики игнорируют положения, закрепленные в названом Законе. Под различными предлогами они могут уговорить дольщика заключить промежуточный договор, который не регистрируется в Росреестре, в установленном законом порядке, либо вообще игнорируют их заключение.
Алгоритм действий

  1. Подготовка и направление претензионного письма.
  2. Если виновная сторона игнорирует требования, отраженные в претензии, остается только решать вопрос в судебном порядке. Данная категория дел рассматривается как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции. Истец, исходя из сложившейся ситуации и по своему убеждению самостоятельно принимает решение в какой именно суд подать исковое заявление на взыскание неустойки с виновной стороны.
  3. В случае вынесения судом решения, не устраивающего Истца, его обжалование в апелляционном порядке.
  4. Исполнение судебного решения.

Порядок расчета

Чтобы правильно рассчитать неустойку, необходимо воспользоваться специальной формулой. Она выглядит следующим образом: 1/150 (для физических лиц, для организаций-дольщиков это 1/300)*СР (ставка рефинансирования Центробанка РФ)*КДП (количество просроченных дней по передаче недвижимости собственнику)*ЦД (цена указанная в ДДУ).

подсчет

Сразу отметим, что в расчетах, применяемая ставка рефинансирования Банка России, это то же самое, что и ключевая ставка. В 2018 году данная ставка равнялась 7.75%. На Совете директоров Банка России, который состоялся 14 июня 2019 года, было принято решение о снижении данной ставки до 7.50%. Этот показатель будет действовать до 26 июля 2019 года. В том случае, когда в заключенном договоре долевого участия отражено иное, то можно смело вести речь о взыскании пени с Застройщика.

Исходя из цены недвижимости, сумма неустойки получается внушительной. К примеру, если стоимость по договору долевого участия составляет 3 миллиона рублей, то сумма неустойки за каждый день просрочки составит 1 800 рублей.

Взыскание убытков, образовавшихся в результате просрочки

В результате несоблюдения застройщиком условий договора долевого участия, дольщик может взыскать не только неустойку за каждый день просрочки, но и убытки, которые он понес в результате нарушения девелопером договорных обязательств. Такие убытки могут быть связаны с арендной платой за съем жилья, повышением процентной ставки по ипотечному кредиту до момента оформления права собственности на недвижимость и т.д.

Все понесенные убытки должны быть документально подтверждены. Например, если дольщик несет убытки, связанные с арендной платой за съем жилья, ему нужно предоставить арендный договор. Но, как показывает практика, суды довольно редко удовлетворяют подобного рода иски. Как правило, они ссылаются на отсутствие причинно-следственной связи между понесенными убытками и несвоевременной передачи недвижимости собственнику.

Как взыскать неустойку, если был заключен договор уступки прав

На практике встречаются ситуации, когда недвижимость, к примеру, квартиру, продается не напрямую, а через посредника. В юриспруденции это получило название цессия или договор переуступки прав. При заключении договора, в нем могут быть отражены неверные сроки передачи жилья собственнику либо дата передачи вообще не указывается.

Если такой факт имеет место, то при расчетах количества дней просрочки необходимо брать дату, которая была указана в первоначальном договоре долевого участия, заключенного между дольщиком и застройщиком.

Как правильно написать претензию

В соответствии с законодательством РФ отсутствует обязанность урегулирования спора в досудебном порядке. Закон не требует направлять в адрес застройщика по договору долевого участия претензию. Однако эта процедура позволит рассчитывать на добровольное удовлетворение требований, либо взыскать дополнительные санкции за нарушение прав потребителя. В случае отказа застройщика от уплаты пени по ДДУ, допускается взыскание с виновной стороны штрафа в размере 50% от суммы неустойки. Такое правило указано в ст. 13 Закона № 2300-1.

Чтобы взыскать с Застройщика неустойку и штраф нужно соблюсти следующие условия:

  1. В тексте претензии ссылаемся на Федеральный закон №214-ФЗ, в соответствии с которым застройщик, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (штраф, пеня).
  2. В претензии необходимо отразить нарушения, которые были допущены застройщиком, указать формулу, по которой производился расчет неустойки. Обратите внимание, что точный расчет возможен лишь в тех случаях, когда точно известно количество просроченных дней.
  3. Реквизиты банка, на которые девелопер должен перечислить сумму неустойки в добровольном порядке.
  4. В том случае, когда к претензии прикладываются копии документов, под текстом указываем «приложение», где перечисляем все документы.
  5. Направление претензии в адрес застройщика надлежащим образом. Претензия направляется заказным письмом с уведомлением или иным другим способом, позволяющим в последствие подтвердить факт получения претензионного письма адресатом.

Каким образом лучше направить претензию

Претензия о взыскании неустойки составлена. Для ее направления застройщику можно использовать следующие способы:

  1. заказным письмом с уведомлением;
  2. личная передача в руки застройщика, либо его уполномоченному представителю;
  3. по электронной почте;
  4. иными способами, предусмотренными договором.

Разберем подробнее каждой из указанных способов направления претензии.

Заказное письмо с уведомлением

  1. Распечатываем необходимое количество экземпляров документов. Их количество будет зависеть от количества адресов. Если адрес девелопера, указанный в договоре и ЕГРЮЛ совпадает, то делаем 2 экземпляра, один для себя, а второй для застройщика. Если адреса отличаются, делаем три экземпляра. Один оставляем себе, второй направляем по адресу из ЕГРЮЛ, а третий по адресу, указанному в договоре долевого участия.
  2. Если к претензии прилагаются дополнительные документы, делаем их ксерокопии по количеству
  3. Желательно подписать претензию не в конце документа, а каждый лист. Исходя из количества адресов, заполняем почтовый конверт.
  4. Количество уведомлений также зависит от адресов, куда направляется претензия. Заполняем каждое уведомление.
  5. Передаем работнику почты письмо, получаем квитанцию об отправке претензии.
  6. Ждем с уведомления, которое подтвердит, что претензия была вручена адресату под роспись.

Личная передача претензии

Если было принято решение о личном вручении претензии застройщику, нужно распечатать два экземпляра, подписать каждый из них. При личной встрече один экземпляр документа вручаем уполномоченному представителю девелопера. На втором, который остается у дольщика, адресат должен сделать отметку о получении с указанием даты. Эта отметка будет доказательством, что претензия была передана застройщику надлежащим образом. С момента получения начинает течь срок для дачи ответа.

По электронной почте

Претензию со всеми документами можно отправить на электронную почту застройщика. Имейте ввиду, что нужно не забывать о вручении документа надлежащим образом. К примеру, на почте mail.ru имеется специальная функция: «С уведомлением». Не забудьте ей воспользоваться. После получения адресатом письма к вам на почту придет уведомление, что оно получено. Не удаляйте со своего почтового электронного ящика данное уведомление, оно является доказательством вручения претензии надлежащим образом.

Несмотря на возможность направления претензии надлежащим образом по 2-му и 3-му вариантам, лучше воспользоваться первым. Он дает гарантию, что виновная сторона получила претензию и в случае ее игнорирования с Застройщика может быть взыскан штраф в размере 50% от заявленной суммы. Но о штрафе можно вести речь, если девелопер в течение 10 дней не выполнит требования, заявленные в полученной претензии.

Что лучше арбитражный суд или общей юрисдикции?

В том случае, когда застройщик в установленный срок не удовлетворил требования, заявленные в претензии, для взыскания неустойки остается только один вариант – подача искового заявления в суд. Основной проблемой является выбор суда.

Иск в суд

Нередко дольщики направляют исковое заявление в арбитражный суд. Направив иск в названый суд, мы выигрываем по времени, поскольку арбитражные суды рассматривают дела быстрее, чем суды общей юрисдикции. Еще одним плюсом является то, что, как правило, суды удовлетворяют иск в полном объеме относительно суммы неустойки.

Когда речь идет о судах общей юрисдикции, то здесь действует не только судебная практика каждого суда, но и определенного судьи. То есть, в одной и той же ситуации один судья удовлетворить заявленные требования в полном объеме, а другой может снизить сумму по неустойке. В соответствии с законодательством Истец не имеет право выбирать судью, поэтому прогнозировать конечный результат достаточно проблематично.

Если сумма неустойки незначительная, т.е. ее недостаточно чтобы покрыть издержки при обращении в арбитражный суд, то можно обращаться в суды общей юрисдикции. При незначительных суммах суды общей юрисдикции, как показывает практика, в большинстве случаев удовлетворяют заявленные требования в полном объеме.

Выбираем суд общей юрисдикции

На законодательном уровне закреплено, что истец имеет право подать исковое заявление в городской или районный суд:

  1. по месту исполнения договора. Здесь обратите внимание на такой факт, что судьи не всегда место нахождение объекта относят к месту исполнения договора долевого участия;
  2. по месту нахождения виновной стороны (ответчика);
  3. по месту регистрации истца.

Исходя из практического опыта рассмотрения подобного рода исковых заявлений, можно сказать, что в последнее время суды становятся на стороны Истцов. В то же время они значительно уменьшают суммы неустойки по заявленным искам. В большинстве случаев снижение суммы неустойки связано с неграмотной подготовкой документов, нехваткой доказательств. Поэтому для оформления документов и защиты интересов в суд лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

В последнее время дольщики подают коллективный иск на Застройщика с целью взыскания неустойки. Такой вариант взыскания не противоречит закону, но ввиду огромного количества участников по делу, его рассмотрение может затянуться на длительное время.

Штраф в размере 50% от заявленной суммы

Суд, при установлении факта нарушения прав дольщика со стороны застройщика решает и вопрос, касающийся наложения на виновную сторону штрафных санкций. Эта сумма составляет 50% от суммы, которую суд определил по заявленному исковому требованию. Не стоит снимать со счетов и моральный ущерб, который был причинен истцу в результате нарушения его прав. Отдельно доказывать наличие морального вреда не нужно, поскольку он вытекает из факта нарушения прав истца.

Исковое заявление и прилагаемые документы

При подготовке искового заявления необходимо соблюдать требования, предусмотренные ГПК РФ. В иске нужно указать:

  1. Наименование суда, в который направляется иск.
  2. Полные данные истца и ответчика.
  3. Цена иска.
  4. Обстоятельства дела.
  5. Перечень нарушений со ссылками на действующее законодательство и пункты договора.
  6. Расчет суммы неустойки.
  7. Исковые требования.
  8. Подпись истца и дата подачи иска.
  9. Перечень прилагаемых документов.

исковое заявление неустойки по договору долевого участия

Более детально остановимся на последнем пункте, т.е. перечне прилагаемых документов. В суд нужно передать:

  1. копию договора со всеми приложениями;
  2. копии документов, подтверждающих внесение дольщиков средств по ДДУ;
  3. претензию, которая направлялась в адрес застройщика;
  4. ответ застройщика на претензию или отметка, что она была проигнорирована;
  5. документы, подтверждающие причинение дополнительного ущерба истцу (договор аренды жилого помещения, ипотечный договор и т.д.).

Рассмотрение дела в суде

После возбуждения дела судья назначит дату предварительного заседания. После этого определяется дата основного слушания по делу. Суды могут удовлетворить заявленные требования по выплате неустойки и возмещению ущерба в полном объеме, а могут снизить эту сумму.

В том случае, когда доказательств виновности застройщика недостаточно, суд может вынести решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. Обратите внимание, что закон запрещает повторное обращение с аналогичным исковым требованием. По этой причине к подготовке искового заявления, к сбору доказательств по делу необходимо отнестись со всей ответственностью. Лучше всего, это доверить профессионалам, которые ранее занимались взысканием неустойки с застройщика.

В большинстве случаев срок рассмотрения составляет от 3 до 5 месяцев. Но, как показывает практика, как правило, разрешение конфликтов не обходится без обжалования одной из заинтересованных сторон решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Варианты исполнения судебного решения

На последнем заседании судья оглашает принятое решение по делу. Если одной из сторон было принято решение об обжаловании вердикта, то, сразу же необходимо подавать заявление на предоставление мотивировочного решения суда. В этом случае срок обжалования начинает течь с момента получения. Получить мотивированное решение можно в течение 1-2 недель с момента подачи соответствующего заявления.

Получить неустойку по вынесенному решению можно двумя способами:

  1. Получить исполнительный лист и направить его в ФССП.
  2. Исполнение судебного решения через банк.

Второй вариант более предпочтительный, поскольку занимает меньше времени. Для этого необходимо узнать в каком банке имеется у виновной стороны счет на котором находятся денежные средства.

Вывод

Взыскание неустойки с застройщика процесс длительный, кропотливый, требующий досконального знания закона. Из-за одного неверно подготовленного документа, ненадлежащей доказательственной базы можно получить отказ в удовлетворении иска. Чтобы этого не произошло, целесообразно доверить процесс взыскания юристам. Они смогут грамотно подготовить претензию, собрать необходимые доказательства по делу, подготовить исковое заявление и отстоять интересы в судебном процессе.

Аватар
Content / автор статьи
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Долги-Долги.ру
Предлагаем вакансии!
4
Юрист
от 30 000 руб.
Адвокат
от 40 000 руб.
Помощник юриста
от 22 000 руб.
Оператор
в колл-центр
от 20 000 руб.
Оставьте ваши контактные данные,
мы вам перезвоним
Назад
Спасибо, что обратились к нам.
В ближайшее время мы
свяжемся с вами.
OK
Если возникнут вопросы или нужна будет помощь, обращайтесь, я вам помогу.
Заказать звонок!
Мы перезвоним в удобное время
Александр Сергеевич
Юрист-консультант
Александр Сергеевич
Юрист-консультант
 
1
только что
Оставьте ваши контактные данные
я отвечу на все ваши вопросы.
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных
только что
Оставьте ваши контактные данные
я отвечу на все ваши вопросы.
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Вернуться к чату
Спасибо, что обратились к нам. В ближайшее время мы свяжемся с вами.